奢侈品市场不振，部分恒隆广场租户销售额下降超2成

奢侈品市场在2024年持续疲软，高端商场的业绩表现同步低迷。

1月24日，老牌港资开发商恒隆地产（00101.HK）发布2024年全年业绩显示，该公司共实现收入港币112.42亿元，同比增长9%；股东应占基本纯利为港币30.95亿元，同比减少25%。

作为业绩收入支柱的物业租赁业务表现并不太理想，报告期内，恒隆地产实现收入港币95.15亿元，同比减少6%。其中，内地物业组合的租赁收入下跌4%；香港物业组合录得9%租赁收入跌幅。

具体来看，在内地商业方面，商场整体的租户销售额同比下降14%，租赁收入实现人民币48.05亿元，同比下降约3%。

受到奢侈品市场的消费者信心减弱，以及部分城市的竞争对手采取激烈价格促销等影响，销售租金下降，过往作为恒隆收入主力的中高端商场收入出现下滑，降幅为4%，实现人民币41.55亿元。而次高端商场则提供了更好的业绩支撑，收入同比维持4%的增长。

恒隆地产董事长陈文博表示，当前消费市场正面临不确定因素，一线城市的高端零售巿场尤其惹人关注，“尽管如此，恒隆的内地次高端商场之零售销售额和客流量均录得增长，这是市道不明中的亮点。”

高端零售市场的情况，直接影响了恒隆地产上海明星项目的表现。2024年，上海恒隆广场的收入同比下跌6%，租户销售额更是从高位大幅下跌22%，“主要由于消费力稍逊的顾客对高端消费更加谨慎，并在海外寻找更优惠商品”。同样位于上海的港汇恒隆广场下降幅度较小，租金收入和租户销售额降幅分别为3%和12%。

不过，位于上海的两大商场出租率均维持在99%的高位，合计实现租金收入超人民币28亿元，在内地商业组合收入中占比仍近6成。

内地办公楼组合表现较逊，整体实现收入人民币10.95亿元，同比下降6%，其中，上海恒隆广场同比下降9%，降幅最大，出租率为87%，下降了9个百分点；而无锡恒隆广场收入则实现同比4%的增长，位于沈阳和昆明的办公楼收入降幅较低，在2%以下。

“我们的办公楼于二线城市相对有竞争力，因为二线城市中真正的甲级办公楼数量有限，所以我们在这些城市的表现相对较为稳定。”陈文博表示。

在香港，当地旅客的消费模式出现结构性变化，且不少本地居民的北上旅游热潮仍然持续，导致当地消费较为低迷。零售物业组合收入实现同比下降10%。

香港办公楼市场持续不振，港岛办公楼供应过剩和需求不足导致租金下降，恒隆地产的办公楼组合收入同比减少8%。其中，中环一带物业续租租金的下调导致香港岛办公楼组合收入大幅下跌14%。

不过，陈文博对公司的业绩表现颇为认可。“我认为恒隆的表现相对而言非常稳定。无论是市场还是银行合作伙伴，均对我们表示高度的信心。租户持续承诺在我们的商场开设店铺，这在我看来是对我们的肯定。总体而言，尽管我们的租赁收入稍微下滑，但我认为回报率并不算差。”

恒隆地产在内地接下来还有许多新项目推出。其一是全新的杭州恒隆广场，该项目将包含一座购物中心、五幢甲级办公楼及一家酒店，其中酒店预计将于2026年下半年开业，其余部分计划自2025年起分阶段落成。据恒隆方面介绍，杭州恒隆广场的多座办公楼计划于2025年起分阶段落成，购物商场亦会随之开业。预租反应理想，零售面积租出率约为70%。

其二则是上海恒隆广场的扩建项目。恒隆广场方面表示，将兴建一座约3000平方米的零售及餐饮中心，预计于2026年竣工，同步推动上海市静安区的持续提升发展。

值得一提的是，恒隆地产的酒店业务也有所拓展，成为其新的收入来源。目前，恒隆地产共有两家开业的酒店，分别为沈阳康莱德酒店和昆明君悦酒店，2024年收入同比增长约24%。

“无锡希尔顿格芮精选酒店、杭州文华东方酒店及上海金普顿徐家汇酒店，将于2025年下半年至2027年期间竣工。”恒隆方面表示，这些新酒店将有助提升其所在的综合商业项目之客流量，为办公楼及零售空间吸纳优质租户，同时为周边商务区域注入活力。

展望2025年，陈文博认为，市场普遍持一定的保守态度，需谨慎行事。“若遇到极佳的投资机会，我们会留意。至于是否落实进行投资，则需仔细考虑每个项目的回报情况，并结合自身的规划回报率进行综合判断。我们将持续观察市场动态、继续投资。”

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郑娜

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